Le droit de la construction


L’acquisition d’un logement, que ce soit un appartement ou une maison, constitue pour de très nombreuses personnes l’un des engagements majeurs de leur vie.

Le droit de la construction est l’un des sujets juridiques les plus vastes qui existe. Pour une analyse plus complète, nous vous renvoyons vers notre brochure "Devenir propriétaire".

L’acquisition d’un logement déjà construit : le compromis de vente


Le vendeur désireux de contracter soumettra à l’acquéreur potentiel un document intitulé « compromis de vente ».

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente est un acte sous seing privé qui constate une vente d’immeuble avant que celle-ci ne fasse l’objet d’un acte authentique notarié. En d’autres termes, il s’agit d’un avant contrat par lequel les deux parties ont d’ores et déjà consenti à la vente : en effet, le promettant consent à vendre un immeuble pour un prix déterminé à une autre personne qui l’accepte.

De nombreuses personnes se demandent pourquoi il faut faire un tel compromis si de toute façon l’acte notarié constitue l’engagement définitif et qu’on peut librement se rétracter d’un compromis.

Cette idée, bien que fortement répandue, est totalement fausse. Dans ce contexte, il faut mentionner l’article 1589 du Code civil qui prévoit que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ». L’acte sous seing privé est un véritable engagement, l’acte notarié n’est en fait qu’une simple formalité prévue par le législateur. Le législateur a, en effet, conféré une compétence exclusive au notaire pour dresser les actes par lesquels un immeuble change de propriétaire. L’acte notarié rend opposable aux tiers la convention sous seing privés signée entre les parties.

La vente en l’état futur d’achèvement


L’article 1601-1 du Code civil prévoit que « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

En d’autres termes, il s’agit de l’achat par un particulier d’un appartement ou d’une maison dont la construction n’est pas achevée au moment de l’acquisition.

La vente en l’état futur d’achèvement est définie à l’article 1601-3 du Code civil comme étant « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que, le cas échéant, la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Ces dispositions s’appliquent peu importe que le promoteur ait en même temps vendu au client le terrain destiné à recevoir la construction projetée, ou qu’il se soit limité à exécuter les seuls travaux conformément au contrat.