Bail à loyer

Qu’est-ce que le bail à loyer ?

Le droit au bail est réglementé par les dispositions de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitations et par les articles 1713 et suivants du Code civil.
Le code civil parle de louage de chose et énonce la définition suivante : « un contrat par lequel l’une des parties s’engage à procurer à l’autre, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose, moyennant un certain prix ».
Le propriétaire met à disposition du locataire un immeuble que ce soit un appartement ou une maison. Le locataire s’engage en contrepartie à verser de manière régulière un loyer au propriétaire.
Cette loi ne concerne que les baux d’habitation, ne sont pas visés les baux à usage commerciaux, artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale.
Cette nouvelle loi s’applique non seulement aux contrats conclus après le 21 septembre 2006 mais également aux contrats conclus avant cette date.

Le contrat de bail :
Le contrat de bail conclu entre le propriétaire et le locataire peut être oral ou écrit. Aucune forme particulière n’est exigée pour ce type de contrats.
Si le contrat est conclu de manière orale, la preuve du contenu du contrat sera compliquée à rapporter. Cela peut s’avérer important quand il faudra prouver la durée du contrat, les modalités de résiliation, la répartition des charges,….
Il vaut mieux avoir recours à un écrit et pour avoir une plus grande sécurité dans les relations.
Les parties sont libres de fixer la durée du bail. Elles peuvent opter pour un bail à durée indéterminé ou fixer un terme.

Le loyer et les charges:
Le loyer est le prix que verse le locataire au propriétaire pour avoir le droit d’occuper les lieux. La loi prévoit un plafonnement pour les loyers.
On ne peut pas déroger par contrat à ces plafonds. Le loyer réclamé ne peut pas dépasser 5% du capital investi.
Le loyer est fixé au moment de la signature du contrat de bail. Le loyer ne peut pas être lié à des clauses de valeur, c’est-à-dire que le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en fonction des variations de l’indice du coût de la vie par exemple.
Le loyer pourra être augmenté tous els deux ans. La loi prévoit en effet un délai d’attente après chaque nouvelle fixation.
Les charges locatives sont les dépenses que le propriétaire peut mettre à charge du locataire. La loi prévoit que le propriétaire peut uniquement mettre à charge du loctaire les frais qu’il a exposé pour lui.
Un décompte annuel des charges doit être adressé au locataire. Ce décompte prend en compte les avances sur charges que le locataire verse tous les mois ainsi que les frais réellement exposés.

La garantie locative :
Il est d’usage que le locataire verse au moment de la signature du contrat de bail une garantie locative au propriétaire. Cette garantie locative peut correspondre au maximum à 3 mois de loyer.
Cette garantie locative peut prendre plusieurs former. Elle peut être donné en espèces au propriétaire, elle pourra aussi être sous forme de garantie bancaire à première demande.
La garantie locative est destinée à garantir le paiement des loyers et les dégradations éventuelles des lieux loués.
A la fin du bail et après l’établissement du dernier décompte, le propriétaire restituera la garantie locative au locataire s’il n’a pas de revendications à faire valoir. Si des loyers ou des charges sont restés impayés il pourra les déduire du montant mis en garantie.

La fin du bail :
Le bail peut être à durée déterminés ou à durée indéterminée. Un bail qui est conclu pour une durée déterminée sera automatiquement prolongé si aucune des deux parties n’y a mis un terme. Le fait qu’un contrat prévoit une date précise ne signifie pas qu’à cette date le locataire soit obligé de quitter les lieux.
Les règles à respecter en matière de résiliation varient en fonction de la personne qui veut mettre un terme au bail. En effet, le propriétaire devra respecter des conditions assez restrictives tandis que le locataire dispose d’une plus grande liberté. 

Le locataire entend résilier le bail :

• s’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, il devra avertir le propriétaire de sa volonté de résilier le bail et ce par lettre recommandée. A défaut de stipulations contraires il devra respecter un préavis de 3 mois ;
• s’il s’agit d’un bail à durée déterminée, le locataire devra respecter le terme prévu dans el contrat. Si par exemple le contrat de bail est conclu pour une durée de 3 ans, le locataire ne pourra pas y mettre fin avant que les années soient accomplies. Il devra avertir le propriétaire de son intention de ne pas reconduire el contrat en question par courrier recommandé 3 mois avant l’échéance.

Le propriétaire entend résilier le bail :
Que le contrat soit à durée déterminée ou indéterminée, le propriétaire ne pourra mettre un terme au contrat le liant à son locataire que dans 3 cas de figure :

• Le besoin personnel: Le bailleur peut invoquer le besoin personnel s’il a besoin du logement pour lui-même ou pour un proche parent. Dans ce cas il devra respecter un préavis de 6 mois.
  
• La faute du locataire: si le locataire ne remplit pas ses obligations le bailleur pourra mettre un terme au contrat et ce avec effet immédiat. Il faudra cependant prouver les fautes graves commises par le locataire.
  
• Un autre motif grave et légitime: Cette catégorie est résiduelle. Il appartiendra au juge en cas de contestation d’apprécier si le motif donné est grave et légitime. On mentionne à titre d’exemple d’importants travaux qui rendent le logement inhabitable sur une période relativement longue. Le préavis à respecter sera de trois mois, c’est-à-dire 3 mois avant l’échéance s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée.

Rien n’empêche les parties de mettre un terme au contrat d’un commun accord selon des modalités librement négociées. Il faudra juste mentionner ces modalités sur un document que les deux parties signeront.

Les litiges en matière de bail à loyer :
Les litiges en matière de bail à loyer relèvement de la compétence exclusive du juge de paix.