Le projet de loi sur le crédit immobilier déçoit fortement l’ULC
A ce jour notre pays n’a pas de législation concernant les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. L’ULC attendait donc avec impatience la transposition d’une directive européenne qui aurait dû s’appliquer au plus tard le 21 mars de cette année. Malheureusement le projet de loi du Gouvernement n’a été déposé à la Chambre des députés que le 29 juillet, un retard que l’ULC juge inacceptable et incompréhensible. Cette transposition tardive pourra éventuellement donner lieu à une action en justice contre l’Etat. A la demande du Ministre des Finances, M. Gramegna, l’ULC a adopté un avis fort critique sur ce projet qui favorise les prêteurs et les courtiers au lieu de protéger le plus efficacement possible les consommateurs. Pourquoi le projet ne s’est-il pas inspiré davantage des lois française et belge bien plus soucieuses de la protection des emprunteurs ?
Il reste trop de zones d’ombre qui risquent de léser les consommateurs notamment quant aux facteurs que les prêteurs peuvent utiliser pour fixer les crédits à taux variable en l’absence de tout indice ou taux de référence clair, accessible, objectif et vérifiable comme l’exige la directive. De même les obligations d’explications, de mise en garde, d’évaluation de la solvabilité incombant aux prêteurs et intermédiaires qui doivent garantir que le consommateur choisisse le crédit qui lui convient le mieux et évite les risques de surendettement (objectif de « prêt responsable ») devraient être renforcées et sanctionnées correctement. Les prêteurs et intermédiaires ne devraient pas pouvoir se targuer de donner des conseils « indépendants » au risque de tromper les emprunteurs. A l’instar du droit français, l’ULC sollicite qu’en cas de non respect des nouvelles dispositions, le prêteur puisse être déchu d’une partie voire de la totalité du droit aux intérêts, l’emprunteur n’étant tenu qu’au seul remboursement du capital suivant l’échéancier prévu.
Concernant le remboursement anticipé du crédit par l’emprunteur, l’ULC est régulièrement saisie de plaintes concernant des indemnités excessives. Le projet dispose que « lorsque le contrat de crédit immobilier a été contracté en vue de l’acquisition d’un logement qui a servi d’habitation effective et principale au consommateur pendant une période ininterrompue de deux ans au moins, l’indemnité ne peut en aucun cas excéder la valeur correspondant à six mois d’intérêts sur le capital remboursé calculés au taux débiteur applicable au contrat de crédit immobilier le jour du remboursement anticipé ». Dans tous les autres cas, le contrat doit mentionner de façon claire et concise le mode de détermination de l’indemnité qui doit être « équitable, objectivement justifié et ne pas dépasser la perte financière du prêteur ».
Cette disposition laisse toute marge d’appréciation aux banques et autres prêteurs et risque de ne guère modifier les pratiques actuelles dont nos membres se plaignent régulièrement. La clause la plus souvent invoquée prévoit que la banque peut réclamer une indemnité égale aux frais de refinancement de la banque, sans autre précision. A l’instar du droit français et belge, l’ULC sollicite de rendre le plafonnement des indemnités beaucoup moins restrictif.
L’avis de l’ULC formule encore d’autres recommandations à l’adresse de nos députés afin de rendre la loi bien plus équilibrée et protectrice des consommateurs, concernant notamment le délai de réflexion de l’emprunteur avant son engagement définitif et les procédures relatives aux retards de paiement et de saisie.
Communiqué par l’ULC le 1er septembre 2016
Gesetzentwurf zu Immobilienkreditverträgen sehr enttäuschend für die ULC
Bis heute verfügt unser Land über keine Gesetzgebung zu Wohnimmobilienkreditverträgen für Verbraucher. Mit Ungeduld erwartete der ULC daher die Umsetzung einer EU-Richtlinie, deren Anwendung spätestens am 21. März dieses Jahres hätte erfolgen müssen. Leider wurde der Gesetzentwurf der Regierung erst am 29. Juli der Abgeordnetenkammer vorgelegt. Diese Verzögerung erachtet der ULC als nicht akzeptabel und unverständlich. Aus diesem Grund könnte ein Gerichtsverfahren gegen den Staat eingeleitet werde. Nach Aufforderung des Finanzministers Pierre Gramegna gab der ULC zu dem Entwurf eine äußerst kritische Stellungnahme ab, da dieser Kreditgeber und Makler begünstigt, anstatt die Verbraucher möglichst wirksam zu schützen. Es stellt sich die Frage, warum sich der Entwurf nicht stärker an der französischen und belgischen Gesetzgebung orientiert, die mehr auf den Schutz der Darlehensnehmer bedacht ist.
Es bleiben zu viele Grauzonen, die sich nachteilig für die Verbraucher auswirken könnten. Insbesondere gilt dies für Faktoren, die Kreditgeber nutzen können, um Kredite mit variablen Zinssätzen zu vereinbaren, für die keine Indizes oder Referenzzinssätze bestehen, die klar, verfügbar, objektiv und überprüfbar sind – so wie in der Richtlinie gefordert. Auch die Verpflichtung der Kreditgeber und Kreditvermittler zu Erläuterungen, Warnhinweisen und Kreditwürdigkeitsprüfungen müsste gestärkt und Verstöße dagegen müssten korrekt geahndet werden. Denn Erläuterungen, Warnhinweisen und Kreditwürdigkeitsprüfungen sollen gewährleisten, dass der Verbraucher den Kredit auswählt, der ihm am besten entspricht, und dass er die Risiken einer Überschuldung vermeidet (Ziel der „verantwortungsvollen Kreditaufnahme“). Kreditgeber und Kreditvermittler sollten nicht von sich behaupten dürfen, „unabhängige“ Tipps zu geben, da sie so die Kreditnehmer täuschen könnten. Der ULC fordert, dass der Kreditgeber im Falle der Nichteinhaltung der neuen Bestimmungen genau wie im französischen Recht einen Teil oder die Gesamtheit seiner Zinsansprüche verlieren kann und der Kreditnehmer nur an die Kapitalrückzahlung gemäß vorgesehenem Tilgungsplan gebunden ist.
Bezüglich der vorzeitigen Rückzahlung durch den Kreditnehmer erhält der ULC regelmäßig Beschwerden zu überhöhten Entschädigungszahlungen. In dem Entwurf wird verfügt, dass „wenn der Immobilienkreditvertrag geschlossen wurde, um eine Wohnung zu erwerben, die dem Verbraucher über einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens zwei Jahren als tatsächliche Hauptwohnung gedient hat, die Entschädigung in keinem Fall den Wert
übersteigen darf, der dem Betrag sechsmonatiger Zinszahlungen auf das zurückgezahlte Kapital entspricht (basierend auf dem Sollzins, der am Tag der vorzeitigen Rückzahlung auf den Immobilienkreditvertrag angewendet wird).“ In allen anderen Fällen soll der Vertrag klar und prägnant aussagen, wie die Entschädigung festgelegt wird, die „gerecht, objektiv gerechtfertigt“ sein soll, „und den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht übersteigen“ soll.
Diese Bestimmung lässt den Banken und anderen Kreditgebern einen hohen
Ermessensspielraum und könnte dazu führen, dass sich die aktuellen Praktiken, über die sich unsere Mitglieder regelmäßig beschweren, nicht ändern. Die am häufigsten angeführte Klausel sieht vor, dass die Bank eine Entschädigung fordern kann, die den Refinanzierungskosten der Bank entspricht, ohne dass dies weiter ausgeführt wird. Der ULC fordert, die Festsetzung der Höchstgrenzen für die Entschädigungen genau wie im französischen und belgischen Recht viel weniger restriktiv zu handhaben.
In der Stellungnahme des ULC werden weitere Empfehlungen an unsere Abgeordneten gerichtet, das Gesetz weitaus gerechter zu gestalten und stärker am Verbraucherschutz auszurichten. Dies betrifft insbesondere die Bedenkzeit des Kreditnehmers vor seiner endgültigen Verpflichtung und die Verfahrensweisen bei Zahlungsrückständen und Zwangsvollstreckung.
Mitgeteilt von der ULC am 1. September 2016
Madame, Monsieur,
Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,