Bausektor

Der Erwerb einer Wohnung, sei es ein Apartment oder ein Haus, ist für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen ihres ganzen Lebens.

Das Baurecht gehört zu den umfangreichsten Rechtsthemen überhaupt. Für eine vollständigere Analyse verweisen wir auf unsere Broschüre "Devenez propriétaire".

Der Erwerb einer bereits erbauten Wohnung: die Verkaufsvereinbarung

Wenn der Verkäufer einen Vertragsabschluss tätigen will, wird er dem potenziellen Käufer ein Dokument vorlegen, die sogenannte „Verkaufsvereinbarung“.

Bei der Verkaufsvereinbarung (oder dem gegenseitig bindenden Verkaufsversprechen) handelt es sich um einen Privatvertrag, in dem der Verkauf einer Immobilie festgehalten ist bevor dieser zum Gegenstand einer authentischen notariellen Urkunde wird. In anderen Worten: es handelt sich um einen Vorvertrag, durch den beide Parteien bereits in den Verkauf eingewilligt haben, d.h. der Versprechende willigt ein in den Verkauf einer Immobilie zu einem bestimmten Preis an eine Person, die dem zustimmt. 

Man kann sich durchaus fragen, wieso eine solche Verkaufsvereinbarung erforderlich ist, wenn die notarielle Urkunde sowieso die endgültige Verpflichtung darstellt und man problemlos von der Verkaufsvereinbarung zurücktreten kann.

Diese Idee ist zwar weit verbreitet, aber absolut falsch. In diesem Kontext soll auf Artikel 1589 des Code civil hingewiesen werden, in dem festgehalten wird, dass „das Verkaufsversprechen als Verkauf gilt, wenn beide Parteien gegenseitig ihre Zustimmung zur Sache und zum Preis geben“. Der Privatvertrag ist eine echte Verpflichtung, die notarielle Urkunde hingegen ist nur eine vom Gesetzgeber vorgesehene einfache Formalität. Der Gesetzgeber hat nämlich dem Notar die ausschließliche Kompetenz zur Ausfertigung jener Urkunden zugestanden, die den Besitzerwechsel einer Immobilie belegen. Durch die notarielle Urkunde wird der von den Parteien unterzeichnete Privatvertrag Dritten gegenüber wirksam.

Der Verkauf auf Teilzahlungsbasis je nach erreichtem Bauzustand

Artikel 1601-1 des Code civil sieht vor, dass es „sich beim Verkauf zu errichtender Gebäude um einen Verkauf handelt, bei dem Verkäufer sich dazu verpflichtet, ein Gebäude zu einem vertraglich festgesetzten Termin zu errichten. Es kann sich dabei um einen Verkauf mit Zahlung des Baupreises nach Baufertigstellung oder um einen Verkauf auf Teilzahlungsbasis je nach erreichtem Bauzustand handeln“.

In anderen Worten: hier kauft eine Privatperson ein Apartment oder ein Haus, dessen Bau zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht fertiggestellt ist.
Der Verkauf auf Teilzahlungsbasis je nach erreichtem Bauzustand wird folgendermaßen definiert unter Artikel 1601-3 des Code civil: „der Vertrag durch den der Verkäufer dem Käufer sofort seine Rechte am Boden überträgt sowie gegebenenfalls das Eigentumsrecht an bestehenden Bauten. Die künftigen Bauwerke werden mit ihrer Fertigstellung zum Eigentum des Käufers; der Käufer ist gehalten, den Preis dem Fortgang der Arbeiten gemäß zu zahlen. Der Verkäufer behält die Befugnisse des Bauherrn bis zur Abnahme der Arbeiten“.

Diese Bestimmungen sind anwendbar, ganz gleich ob die Baufirma dem Kunden gleichzeitig das Grundstück für den geplanten Bau verkauft hat, oder ob sie sich ausschließlich auf die Ausführung der vertraglich vorgesehenen Arbeiten beschränkte.