Das Mietrecht


Was ist ein Mietvertrag ? 

Das Recht auf Abschluss eines Mietvertrags unterliegt den Bestimmungen des Gesetzes vom 21. September 2006 über den Mietvertrag für Wohnräume, sowie Artikel 1713 und nachfolgenden des Code civil.
Der Code civil spricht vom Mieten einer Sache und hält folgende Definition fest: „ein Vertrag durch den eine Partei sich dazu verpflichtet, gegen einen bestimmten Preis der anderen Partei während einer bestimmten Zeit das Nutzungsrecht an einer Sache zu gewähren“.
Der Eigentümer stellt dem Mieter eine Wohnung zur Verfügung, wobei es sich um ein Apartment oder um ein Haus handeln kann. Im Gegenzug verpflichtet der Mieter sich zur regelmäßigen Zahlung der Miete an den Eigentümer.
Dieses Gesetz betrifft nur die Mietverträge für Wohnräume; Mietverträge für Geschäftsräume und für Räumlichkeiten, die zur Ausübung eines Handwerks oder einer freiberuflichen Tätigkeit genutzt werden, sind nicht davon berührt.
Dieses Gesetz gilt nicht nur für Verträge, die nach dem 21. September 2006 abgeschlossen wurden, sondern es ist auch auf Verträge anwendbar, die vor diesem Datum geschlossen wurden.

Der Mietvertrag

Der Abschluss des Mietvertrags zwischen dem Eigentümer und dem Mieter kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Für diese Art von Verträgen ist keine besondere Form erfordert.
Wenn der Vertrag mündlich vereinbart wurde, kann der Beweis des genauen Vertragsinhalts schwer zu erbringen sein. Dies kann aber eine wichtige Rolle spielen, wenn die Vertragsdauer, die Kündigungsbedingungen, die Aufteilung der Nebenkosten, ... nachgewiesen werden sollen.
Man sollte lieber auf eine schriftliche Fassung zurückgreifen, da sie eine größere Sicherheit in den Beziehungen bietet.
Die Parteien vereinbaren die Laufzeit des Mietvertrags. Er kann auf bestimmte oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden.

Die Miete und die Nebenkosten

Bei der Miete handelt es sich um den Preis, den der Mieter dem Eigentümer für das Nutzungsrecht des Wohnraums zahlt. Das Gesetz sieht eine Höchstgrenze für Mieten vor. Man kann nicht per Vertrag von diesen Höchstgrenzen abweichen. Die verlangte Miete darf 5% des investierten Kapitals nicht überschreiten.
Die Miete wird beim Unterzeichnen des Mietvertrags festgelegt. Die Miete kann nicht an Wertklauseln gebunden sein, d.h. der Eigentümer kann beispielsweise keine Mieterhöhung vornehmen aufgrund der Änderungen des Preisindexes für die Lebenshaltung.
Die Miete kann alle zwei Jahre erhöht werden. Das Gesetz sieht nämlich eine Wartezeit nach jeder neuen Preisfestsetzung vor. 
Bei den Mietnebenkosten handelt es sich um Kosten, die der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen kann. Das Gesetz sieht vor, dass der Eigentümer dem Mieter nur jene Kosten in Rechnung stellen kann, die er für den Mieter ausgelegt hat. 
Dem Mieter muss eine jährliche Nebenkostenabrechnung zugestellt werden. In dieser Abrechnung werden sowohl die monatlich vom Mieter getätigten Vorauszahlungen für die Nebenkosten als auch die effektiv ausgelegten Beträge berücksichtigt.

Die Mietgarantie

Bei der Unterzeichnung des Mietvertrags zahlt der Mieter dem Vermieter üblicherweise eine Mietgarantie. Diese Mietgarantie darf sich auf höchstens 3 Monatsmieten belaufen.
Diese Mietgarantie kann unterschiedliche Formen annehmen. Sie kann dem Eigentümer als Barzahlung übergeben werden, sie kann aber auch in Form einer Bankgarantie erfolgen.
Die Mietgarantie soll die Zahlung der Miete und mögliche Schäden an der gemieteten Wohnung decken.
Bei Ablauf des Mietvertrags und nach dem Erstellen der letzten Abrechnung wird der Eigentümer dem Mieter die Mietgarantie zurückerstatten, sofern er keine Forderungen geltend macht. Bei noch ausstehenden Mieten oder Nebenkosten kann der Vermieter die entsprechenden Beträge von  der hinterlegten Garantie abziehen.

Das Ende des Mietvertrags

Der Mietvertrag kann auf bestimmte oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sein. Ein zeitlich beschränkter Mietvertrag wird automatisch verlängert, wenn keine der beide Parteien ihn beendet hat. Die Tatsache, dass ein genaues Datum im Vertrag festgehalten ist bedeutet nicht, dass der Mieter an diesem Tag die Wohnung verlassen muss.
Die bei einer Kündigung zu beachtenden Bestimmungen hängen von der Person ab, die den Vertrag beenden möchte. Dem Eigentümer sind dabei ziemlich restriktive Bedingungen auferlegt, während der Mieter über größere Freiheiten verfügt.

Wenn der Mieter den Vertrag kündigen möchte: 

  • bei einem Vertrag auf unbestimmte Zeit muss er dem Vermieter seine Kündigungsabsicht per Einschreiben mitteilen. Falls keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen wurden, muss er eine 3monatige Kündigungsfrist einhalten;
  • bei einem zeitlich beschränkten Mietvertrag muss der Mieter die vertraglich festgelegte Laufzeit einhalten. Wenn der Vertrag beispielsweise für eine Dauer von 3 Jahren geschlossen wurde, kann der Mieter ihn nicht vor Ablauf dieser 3 Jahre beenden. Wenn er den Vertrag nicht verlängern möchte, muss er dies dem Vermieter 3 Monate vor dem Ablaufdatum per Einschreiben mitteilen.

Wenn der Eigentümer den Vertrag kündigen möchte:

  • Ganz gleich ob der Vertrag auf bestimmte oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen war, der Eigentümer kann nur in 3 bestimmten Fällen den Vertrag aufkündigen, der ihn mit seinem Mieter verbindet:
  • der persönliche Bedarf: der Vermieter kann sich auf den persönlichen Bedarf berufen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Verwandten benötigt. In diesem Fall muss eine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden. 
  • der Fehler des Mieters: wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt, kann der Vermieter der Vertrag mit sofortiger Wirkung aufkündigen. Er muss aber die schwerwiegenden Fehler des Mieters nachweisen.
  • ein anderer schwerwiegender und rechtmäßiger Grund. Bei einer Anfechtung muss der Richter dann darüber befinden, ob der angeführte Grund schwerwiegend und rechtmäßig ist. Als Beispiel seien umfangreiche Arbeiten genannt, die eine Wohnung über einen längeren Zeitraum hinweg unbewohnbar machen. Die einzuhaltende Kündigungsfrist beläuft sich auf 3 Monate, das heißt 3 Monate vor dem Termin, wenn es sich um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit handelt.    

Nichts verhindert aber, dass die Parteien den Vertrag im beiderseitigen Einvernehmen und gemäß frei ausgehandelten Bedingungen beenden. Diese Bedingungen müssen nur auf einem Schriftstück festgehalten sein, das von beiden Parteien unterzeichnet wird.

Streitfälle im Zusammenhang mit Mietverträgen

Für Streitfälle im Zusammenhang mit Mietverträgen ist ausschließlich der Friedensrichter zuständig.