Droit

Trouver un beau logement au loyer abordable n’est pas tout. Savez-vous par exemple quels documents vous pouvez exiger du propriétaire, à quoi vous devez faire attention dans le contrat de bail, combien de temps court un bail ordinaire, à combien peut s’élever la garantie locative, etc. ?

En tant que candidat locataire, vous devez définir préalablement ce que vous souhaitez exactement: maison ou appartement; nombre de chambres; baignoire ou douche; jardin ou terrasse; etc. Sans doute entamerez-vous vos recherches sur un des nombreux sites d’annonces immobilières. Bien sûr, certains consulteront également les journaux et les toutes-boîtes, ou les revues spécialisées en vente dans certaines régions. Vous pourrez aussi flâner, à pied ou à vélo, dans les quartiers où vous aimeriez habiter. Faire savoir à un maximum de connaissances que vous recherchez un logement à louer pourra également s’avérer utile.

Tout aussi essentiel est le loyer que vous pourrez ou serez prêt à payer.

Demandez aussi au préalable des détails sur l’aménagement de l’habitation, si une garantie locative doit être payée, qui entretient les parties communes... Pour cette première étape, vous ne pourrez compter que sur vous-même. Notre contribution consiste à vous informer sur vos principaux droits et devoirs.

1. SOUMETTEZ L’HABITATION À UNE INSPECTION MINUTIEUSE

> Demandez-vous si sa situation vous convient: trouvez-vous par exemple important qu’elle soit située à proximité des transports en commun, que vous puissiez y stationner votre voiture et/ou y ranger votre vélo, qu’il y ait des écoles à proximité, un parc, etc.

> Inspectez minutieusement le logement: y a-t- il des taches d’humidité sur les murs, comment est-il chauffé, les fenêtres s’ouvrent-elles et se ferment-elles correctement, l’installation électrique est-elle suffisante, la cheminée a-t-elle été ramonée, l’installation sanitaire est-elle en ordre, n’y a-t-il pas de fuites, ne manque-t-il pas des tuiles, n’y a-t-il pas trop de frais avant de pouvoir entrer dans l’habitation (peinture, papier peint, plancher, tentures et rideaux), etc. ?

Le propriétaire est toutefois tenu par la loi de vous remettre l’habitation “en bon état d’entretien“. Cela implique que le bien doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, santé et salubrité en vigueur pour les locations. Quelques exemples :
la cave et le garage ne peuvent pas servir de pièce d’habitation; la superficie et le volume doivent être suffisants pour pouvoir cuisiner, vivre et dormir; la moitié au moins des pièces doivent avoir une source d’éclairage naturel; les pièces de séjour et les sanitaires doivent pouvoir être aérés (fenêtre ou grille de ventilation); il ne peut pas y avoir d’infiltrations d’eau ni de moisissures néfastes pour la santé ; etc.

Il est ainsi toujours important de dresser un état des lieux contradictoire en présence du propriétaire et du futur locataire avant d‘emménager dans le nouvel appartement, parce que la loi prévoit que „s‘il n‘a pas été fait d‘état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire“.

Si en effet, l‘appartement présentait des défauts lors de l‘entrée des lieux et qu‘aucun état des lieux d‘entrée n‘a été dressé, il appartient au locataire, au moment où le bail prend fin, de rapporter la preuve que ces défauts existaient déjà au début du contrat de bail, ce qui est souvent difficile à démontrer.

Un état des lieux doit obligatoirement être effectué à l’entrée dans un logement, soit avant même que vous n’emménagiez, soit durant le premier mois suivant votre emménagement. Il s’agit de décrire le logement et l’état dans lequel il se trouve. L’objectif est de pouvoir comparer l’état du bien en fin de location à cet état des lieux de manière à ce que le propriétaire puisse déterminer si vous avez occasionné des dommages locatifs.

Vous pouvez établir l’état des lieux avec le propriétaire ou faire appel à un expert. Dans le second cas, chacune des parties paiera la moitié des frais. Le document devra être signé par le propriétaire et par vous-même.

2. Ne comptez pas sur une parfaite protection de votre vie privée

> Il est devenu courant que le propriétaire demande une copie de la fiche de paie du locataire. Peut-être trouverez vous cela gênant, mais mettez-vous aussi à la place du propriétaire: il voudra s‘assurer que vous disposez de revenus réguliers suffisants pour payer le loyer car il lui sera très difficile de vous expulser si vous ne payez plus. Certains propriétaires vont même encore jusqu’à exiger par exemple un certificat de bonnes vie et mœurs ou les coordonnées de votre propriétaire précédent.

Cela n’a absolument rien d’illégal. Strictement parlant, vous n’êtes pas obligé d’accepter dans la mesure où ces données relèvent de votre vie privée, mais si vous voulez vraiment louer le logement, vous devrez le plus souvent céder.

> Ce n’est pas parce que vous acceptez de payer le loyer que le propriétaire est obligé de conclure un contrat avec vous. En principe, il choisit qui il veut et ne doit normalement pas se justifier s’il vous refuse. Sauf si vous pouvez prouver que la raison pour laquelle il ne veut pas de vous est contraire aux valeurs fondamentales de notre société. Un propriétaire ne peut par exemple pas se rendre coupable de discrimination en vous refusant sur la base de votre nationalité, de vos orientations sexuelles ou de votre religion.

3. Préparez-vous à devoir payer une garantie locative

Le propriétaire n’est pas tenu par la loi d’exiger une garantie locative, mais la plupart le font.

Le propriétaire peut soit exiger le versement d‘une garantie locative ou la constitution d‘une garantie bancaire qui ne peut, dans les deux cas, dépasser 3 mois de loyers.

- La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail: défaut de payement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux.

- Le locataire ne peut imputer le montant de la garantie sur les derniers loyers, puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l‘exécution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d‘un parfait et entier règlement.

- La garantie bancaire n‘est pas une créance du locataire à l‘égard du bailleur, mais elle est bloquée entre les mains d‘une banque et destinée à assurer au bailleur le recouvrmenet de toute créance pouvant naître de l‘exécution du bail.

- Elle constitue une sûreté personnelle sous forme de cautionnement par laquelle la banque s‘engage contractuellement envers le bailleur à garantir l‘exécution des dettes contractées par le locataire.

- En cas de stipulation d’une garantie locative, un constat écrit et contradictoire des lieux doit être signé au plus tard le jour de l’entrée en jouissance des lieux par le locataire.

4. Sachez qu’un bail en absence d’un écrit est présumé conclu à durée indéterminée

Le contrat de bail peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. En l’absence d’un écrit, il est présumé conclu à durée indéterminée.

Si le bail a été fait sans écrit ou si le contrat est à durée indéterminée, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.

Le délai de résiliation d’un contrat de bail d’habitation est de trois mois, sauf clause contraire dans le contrat de bail écrit prévoyant un délai supérieur à trois mois.

Le propriétaire ne peut résilier anticipativement le bail que dans trois cas spécifiques:

a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement (oncle, tante, neveu, nièce);

b. le locataire ne remplisse pas ses obligations, par exemple le non-paiement du loyer;

c. il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; 

La vente de l’immeuble à un nouveau propriétaire n‘est pas un motif grave et légitime pour justifier la résilitaion du contrat de bail.

Au cas où le bailleur déclare avoir besoin lui-même des lieux loués, le délai de résiliation est de six mois.

La lettre de résiliation de ce dernier doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception et doit indiquer le motif de la résiliation.

Le nouvel acquéreur de l’immeuble qui veut occuper le logement lui-même ou par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, doit envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail dans les trois mois de l’acquisition du logement.

Sauf cas de force majeure, l’ancien locataire a droit à des dommages-intérêts si, dans les trois mois qui suivent son départ, les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées comme motif de la résiliation du bail.

Le délai de trois mois est suspendu pendant la durée des travaux de rénovation et de transformation entrepris de manière effective.

Si le tribunal constate que le motif de résiliation invoqué par le propriétaire était dolosif, le locataire a droit à des dommages-intérêts qui ne peuvent être inférieurs au montant des loyers d’une année.

5. Demandez si les animaux domestiques sont les bienvenus

Si vous avez un animal domestique, demandez si les animaux sont admis. Certains contrats de bail stipulent explicitement que le locataire ne peut pas avoir d’animal domestique ou qu’il doit en demander l’autorisation. Le règlement d’ordre intérieur des immeubles à appartements interdit souvent les animaux domestiques. Ce règlement s’applique à tous les occupants de l’immeuble.

Le propriétaire a le droit de résilier le contrat de bail au cas où le locataire ne respecte pas l’interdiction de tenir des animaux.

6. Lisez attentivement le contenu du contrat de bail avant de le signer

> Le propriétaire est tenu de fixer le contrat de bail par écrit en autant d’exemplaires que de parties et vous devez en recevoir un exemplaire original.

> Le document doit reprendre les mentions suivantes: l’identité des parties, la date de prise d’effet de la location, le montant du loyer, les charges locatives, la durée du bail ainsi que les modalités de résiliation prévues (avec ou sans préavis), la désignation de toutes les pièces et parties du bâtiment faisant l’objet de la location la durée du bail ainsi que les délais de résiliation du bail.

> Ne signez pas le contrat de bail aveuglément. Au moindre doute, renseignez-vous, par exemple auprès de notre Centre de Contact.

Si vous comptez occuper le logement avec votre partenaire, signez le document tous les deux. Autrement, seul le signataire sera le vrai locataire et si la relation vient à se dégrader, l’autre partenaire ne pourra en principe pas exiger de rester dans le logement.

7. Faites au besoin enregistrer le contrat de bail vous-même

Le bailleur a une obligation de faire enregistrer les contrats de bail de nature commerciale. Etant donné que le contrat de bail peut être oral ou verbal, celui-ci se fera sous la forme que les parties impliquées auront préalablement choisie. Ce faisant, le contrat aura, comme le disent les juristes, “date certaine” : l’existence de ce contrat sera, à compter de cette date, irréfutable.

S’il s’agit d’un bail écrit, il devra toutefois être enregistré dans les 3 mois qui suivent la signature. En cas de dépassement du délai, un double droit peut être perçu.

Pour ce faire, un original du contrat devra être présenté à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines. Celle-ci percevra un droit correspondant à 0,6 % du montant cumulé des loyers pour la période de validité du contrat.
Si, par exemple, le contrat est conclu pour 3 ans, le droit sera déterminé sur 36 mois de loyer. Si le contrat est conclu à durée indéterminée, le calcul se basera sur l’équivalent de 20 ans de loyer.

Ce faisant, le contrat aura, comme le disent les juristes, “date certaine” : l’existence de ce contrat sera, à compter de cette date, irréfutable.

Un contrat enregistré aura pour avantage de mieux vous protéger en cas de mise en vente du logement. Demandez dès lors au propriétaire de vous fournir la preuve de l’enregistrement (cachet du bureau d’enregistrement sur le contrat) et faites au besoin enregistrer vous-même le contrat, c’est gratuit. Un contrat non enregistré n’aura qu’un avantage : pour peu que le logement loué représente votre lieu de résidence principale, vous pourrez résilier le bail sans délai ni indemnité de préavis.

8. Ne considérez jamais une assurance habitation comme un luxe superflu

Le plus souvent, le propriétaire exigera dans le contrat de bail la conclusion d’une assurance habitation. Mais même si cela n’est pas le cas, une telle police ne peut être que vivement conseillée. En principe, vous serez en effet civilement responsable vis-à-vis du propriétaire pour les dommages provoqués par un incendie, à moins que vous ne puissiez apporter la preuve que l’incendie n’est pas de votre faute, ce qui est souvent loin d’être facile.

Et un tel sinistre peut rapidement coûter plusieurs centaines de milliers d’euros. En tant que locataire, vous ne devez faire assurer que la “valeur réelle” du logement, soit la valeur à neuf moins l’usure.