La pandémie de COVID-19 a non-seulement eu un impact sur notre mode de vie et notre santé, mais elle a également considérablement bouleversé l’économie et la sécurité juridique dans le cadre de relations contractuelles. Elle a notamment contraint les gouvernements à prendre des mesures urgentes et à adopter des textes législatifs parfois non-exhaustifs et lacunaires.
C’est dans ce contexte que le gouvernement a pris des mesures contraignantes pour le secteur de la construction. Le règlement grand-ducal du 18 mars 2020 a introduit une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19 et a déclaré l’état de crise. Ont été, entre autres fermés, les chantiers de construction à partir du 20 mars 2020 à 17 heures, la seule exception étant les chantiers hospitaliers et les infrastructures critiques, en cas de besoin1. La reprise des chantiers de construction en arrêt en date du 20 avril avait été annoncée par le Premier ministre sous réserve de respecter strictement le protocole sanitaire, avec, en parallèle, l’annonce d’un déconfinement « en phases ».
L’arrêt des chantiers pour une durée approximative de 34 jours a eu pour conséquence de mettre à mal le fonctionnement interne de nombreuses entreprises de construction. Cela a ainsi entrainé de nombreux retards, interruptions, renégociations, désorganisations, voire même des annulations contractuelles. Cet événement a pris une telle envergure qu’il a créé un déséquilibre dans les relations contractuelles entre professionnels et consommateurs, défavorisant ces derniers qui sont en règle générale les parties contractantes dites faibles.
1. La notion de force majeure et le cas spécifique des pandémies : Une pandémie mondiale peut-elle être de nature à constituer un cas de force majeure susceptible « d’excuser » l’inexécution d’une obligation contractuelle ?
La force majeure est une notion juridique qui donne à une partie contractante une « excuse » pour s’exonérer de ses obligations contractuelles en raison de circonstances indépendantes de sa volonté, qui rendent l’exécution du contrat impossible.
Pour pouvoir être qualifié de « force majeure » au sens du Code civil, un événement doit présenter trois caractères cumulatifs à savoir être imprévisible au moment de la signature du contrat, être extérieur à la partie qui l’invoque et être irrésistible.
Dans la pratique, la qualification de force majeure est soumise à l’appréciation souveraine des juges qui apprécient chaque cas in concreto.
A l’échelle nationale, le droit est muet sur les responsabilités encourues en cas de non-respect d’un contrat dans l’hypothèse spécifique d’une pandémie mondiale.
Il faut alors se référer au contrat. Très souvent, les clauses de force majeure incluses dans les contrats donnent des exemples précis de circonstances qui justifient l’inexécution contractuelle. Parfois, certaines clauses relatives à la force majeure peuvent se référer expressément aux épidémies ou pandémies. Cependant, si ces dernières ne sont pas expressément énoncées dans la clause de force majeure du contrat, la partie défaillante pourra invoquer la force majeure de manière générale, mais la tâche sera un peu plus compliquée.
A défaut de clause du contrat prévoyant expressément la survenance d’une pandémie, il faudra examiner si une pandémie répond aux trois critères énoncés ci-avant, à savoir, s’il s’agit d’un évènement imprévisible, extérieur à la partie qui l’invoque et irrésistible.
Une pandémie est-elle imprévisible ?
Dans l’absolu, on peut considérer que oui. Qui pouvait prévoir en 2018 que le monde connaîtrait une telle pandémie en 2020 ? Probablement personne ! Mais en décembre 2019 ou en février 2020 ?
Dans le cadre de la responsabilité contractuelle, le caractère imprévisible ou non de l’évènement devra s’apprécier au moment de la conclusion du contrat.
En ce qui concerne la pandémie de la COVID-19, les opinions divergent quant à la date à partir de laquelle le virus était prévisible et aurait pu être anticipé par le professionnel. Certains prennent en compte le moment où l’épidémie a débuté, d’autres font référence à son expansion en Europe, tandis que d’autres se réfèrent à l’enclenchement de l’état d’urgence au Luxembourg par le gouvernement. Il s’agit ici sans doute de l’aspect le plus discutable et problématique.
Une pandémie est-elle irrésistible ?
Une autre condition cumulative est le caractère irrésistible de l’événement. Il faut que l’événement en cause soit à la fois inévitable et insurmontable dans ses effets.
Il ne s’agit pas ici d’apprécier si la partie au contrat qui n’a pas respecté son obligation aurait pu empêcher la propagation de la maladie, mais si elle avait la possibilité malgré les effets de la pandémie, d’exécuter son obligation : l’irrésistibilité doit empêcher l’exécution des effets du contrat et la rendre impossible. En matière de droit de la construction, en pratique, les professionnels doivent être dans l’impossibilité de continuer le chantier soit par un manque d’effectif, soit que l’approvisionnement des fournitures soit considérablement impacté entraînant de nombreux retards de livraison, soit par toute autre cause externe indépendante de la volonté de l’entrepreneur et dont il n’a aucun pouvoir pour l’endiguer.
Concernant le manque d’effectif ou d’approvisionnement en fournitures, il ne constitue pas un évènement de force majeure en soi, de manière générale, mais doit résulter de la survenance d’événements imprévisibles, insurmontables et extérieures à l’entreprise : par exemple, un manque d’effectif dû à un employeur qui ne paie plus ses ouvriers ou qui ne remplace pas des ouvriers admis à la retraite en temps utiles ne revêt pas le caractère de cause légitime de suspension du délai de livraison. En tout état de cause, le virus doit impacter l’organisation de l’entreprise d’une telle façon, que l’entrepreneur est dans l’impossibilité de respecter ses obligations contractuelles du fait d’une cause externe.
Une pandémie est-elle un évènement extérieur aux parties au contrat ?
Pour être constitutif d’une force majeure, l’évènement doit également être extérieur à la partie qui l’invoque, c’est-à-dire que le requérant ne doit pas avoir participé activement à la survenance de l’événement.
A première vue, on est tenté de dire que c’est évident ! Aucune entreprise ne saurait être tenue responsable du développement de la pandémie sur le sol du Grand-duché de Luxembourg. Même dans l’hypothèse où le virus se propagerait au sein d’une entreprise, en cours de pandémie, il serait très difficile de responsabiliser l’entreprise elle-même, même en cas de non-respect des mesures sanitaires par l’entreprise. Ici le lien de causalité entre le non-respect des mesures sanitaires par l’entreprise et la contamination générale de son personnel serait difficile à rapporter.
En conclusion, la pandémie de covid-19 serait bien à considérer comme un évènement de force majeure susceptible d’exonérer des entreprises de leurs obligations contractuelles.
Les parties à un contrat qui ne peuvent honorer leurs engagements, pensent parfois que l’inexécution de leurs engagements sera nécessairement excusée en raison des circonstances causées par la pandémie et invoqueront la force majeure. Cependant, pour un bon nombre de raisons, les chances de succès en cas de conflits ne sont pas certaines.
En effet, un évènement considéré comme cas de force majeure ne peut être invoqué par une partie à un contrat pour se soustraire à ses obligations contractuelles, que si celui-ci a effectivement rendu impossible, au moins pour une partie, l’exécution desdites obligations. Il faut qu’il y ait un lien de causalité entre l’évènement considéré comme force majeure, et l’impossibilité de respecter le contrat.
Chaque cas devra être analysé à la lueur des circonstances et des faits qui lui sont propres et en fonction des termes exprès du contrat conclu entre les parties. Ceci, afin de déterminer dans quelle mesure la pandémie a un impact sur l’exécution du contrat.
En résumé, si une pandémie mondiale et les mesures prises par les autorités rendent impossible l’exécution contractuelle, alors il est fort possible que la pandémie soit considérée comme relevant d’un cas de force majeure, et ce même si le contrat ne prévoit pas spécifiquement ce cas. Toutefois, la partie défaillante ne sera pas dispensée d’avoir à prouver ce en quoi la pandémie a eu une répercussion spécifique et majeure sur son activité rendant dès lors l’exécution des obligations contractuelles impossible.

2. Quelles sont les implications juridiques de la pandémie sur la vente en état futur d’achèvement et sur les contrats de construction au niveau des délais d’achèvement ?
La crise sanitaire de la COVID-19 a notamment eu des effets dévastateurs dans le cadre des ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement (ci-après dénommées « VEFA »), dénommées communément « vente sur plan » ou « clé en mains » où le transfert de propriété des constructions se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Bon nombre d’acquéreurs ont été victimes de multiples retards dans l’avancement de leur projet et cela a entrainé de nombreux reports de dates des délais de livraison de leur maison ou appartement. Soucieux des répercussions futures et incertaines de la pandémie sur l’existence et la viabilité de certaines entreprises, de nombreux acquéreurs et clients se questionnent sur les éventuelles répercussions en chaîne, sur l’avenir de leur propre projet, ou à tout le moins sur les délais de livraison.
Bien souvent, les clauses de suspension de délai pour cas de forces majeures contenues dans les contrats de construction ou é les actes notariés ne les ont pas suffisamment éclairés.
La question la plus fréquente qui revient à l’ULC est « le constructeur (ou promoteur) peut-il justifier son retard par la pandémie de Covid-19 et toutes les mesures sanitaires qui en découlent ? » Avant de parler de « retard », le premier point à vérifier, est qu’il existe bien un délai de réalisation des travaux, contraignant pour l’entreprise.
A ce niveau, la situation est différente, selon que l’on a affaire à un contrat d’entreprise ou contrat de construction d’une part, ou à une vente en état futur d’achèvement (en abrégé « VEFA ») d’autre part.
Les retards de construction dans les VEFA :
Dans les VEFA, le législateur a obligé le promoteur à indiquer un délai de livraison lors de la signature de l’acte authentique2. Ainsi, le délai de livraison est exprimé soit par une durée (X jours ouvrables, le plus souvent, à compter du début des travaux), soit par une date fixe.
Si le délai est exprimé par une durée, il est conseillé de préciser la date exacte du début des travaux, ainsi il sera aisé de calculer à partir de quel moment le professionnel sera en retard dans l’exécution de ses obligations. Dans le cas contraire, il n’y a aucun engagement de l’entreprise de commencer les travaux dans des délais précis et par voie de conséquence, dans l’attente du commencement des travaux, il n’y a aucune date de livraison précise. Par ailleurs, une clause du contrat de vente indiquant « un délai de 22 mois ouvrables, à compter de la date d’ouverture du chantier » n’est pas idéale non plus car il est difficile de prouver la date effective du début des travaux. De plus, la notion de « mois ouvrable » est difficile à cerner car un mois n’est jamais entièrement « ouvrable » ! Il est préférable de rédiger une clause relative au délai d’exécution des travaux, par exemple dans ce sens : « La partie venderesse s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages soient terminés au courant du dernier trimestre de l’an 2021 et au plus tard le 31 décembre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement, d’une cause légitime de suspension de délai de livraison… ».
Une fois ce délai dépassé, le promoteur est-il nécessairement et automatiquement considéré comme étant en retard ?
La réponse est non, car les actes notariés de VEFA contiennent tous des clauses d’exonération justifiant un retard qui ne serait pas le fait du professionnel, à savoir une météo défavorable, le congé collectif, des décisions administratives, la grève, la mise en règlement judiciaire ou en liquidation des biens des ou de l’une des entreprises travaillant sur le chantier, les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier, la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques, la découverte de zones de pollution ou de contaminations, les difficultés d’approvisionnement, l’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l’acquéreur, …Il existe donc toute une série d’évènements susceptibles de reporter la livraison d’un immeuble, sans que le promoteur ne soit considéré en faute et sans qu’il soit tenu à de quelconques indemnités de retard.
Qu’en est-il alors de la pandémie de Covid-19 ?
L’arrêt forcé des chantiers qui a eu lieu en mars et avril 2020, à la suite de l’adoption des mesures spéciales par le gouvernement, ne devrait pas faire débat. Il apparait en effet incontestable que les entreprises ne sont pas responsables de la suspension des travaux survenue à ce moment. Par conséquent, les acquéreurs ne pourront prétendre à l’application d’indemnités de retard pendant la durée de la fermeture générale des chantiers.
Par contre, en ce qui concerne les retards éventuellement occasionnés par l’application des mesures sanitaires ( réduction des équipes, perte de temps éventuelle en raison des mesures d’hygiène supplémentaires) à la réouverture des chantiers, ou par la pandémie elle-même (personnel en maladie ou en quarantaine), en cas de litiges, les tribunaux devront apprécier au cas par cas, dans quelle mesure ces contraintes ou évènements , auront eu, en fonction de l’état d’avancement du chantier au moment de leur survenance, un impact réel sur la poursuite des travaux.
Les acquéreurs devront certainement supporter encore quelques retards dans ce contexte sans pouvoir réclamer d’indemnisation correspondante.
Gare aux abus cependant : certaines entreprises semblent tentées d’invoquer la pandémie pour justifier des retards qui n’y seraient cependant pas liés !
La situation étant inédite, il n’existe actuellement pas de jurisprudence permettant de donner des exemples précis de cause de retards concrètes, qui seraient reconnues par les tribunaux comme étant en lien direct avec une pandémie.
L’ULC recommande à chacune des parties de faire preuve de mesure et de compréhension ! Ceci peut être difficile, quand d’un côté les acquéreurs confrontés à des retard importants se voient obligés de commencer à rembourser un crédit immobilier tout en payant encore un loyer, et que d’un autre côté les entreprises se voient confrontées à des difficultés financières. Il n’empêche, chacun devra exécuter ses obligations de bonne foi : l’entrepreneur ne doit invoquer la pandémie que pour les retards qui ont un lien direct avec les mesures et difficultés qui y sont directement liées et l’acquéreur doit accepter ces quelques semaines supplémentaires, sans réclamer d’indemnité compensatoire.
En cas de responsabilité de l’entreprise dans le retard, comment obtenir des indemnités ?
Afin de mettre en œuvre la responsabilité du promoteur, il est recommandé à l’acquéreur de mettre ce dernier en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de venir achever les travaux non réalisés afin de lui laisser une chance d’honorer ses obligations conventionnelles dans un délai raisonnable. Cette mise en demeure est fondamentale, sauf si l’acte notarié stipule que le promoteur sera mis en demeure de plein droit par la simple expiration du délai convenu.
En cas de non-respect du délai convenu, l’acquéreur pourra réclamer une indemnité de retard au promoteur. Cependant, afin d’éviter les débats relatifs au calcul du dommage résultant du retard, il est recommandé d’insérer une clause pénale raisonnable prévoyant une sanction forfaitaire, c’est-à-dire un montant fixé par jour de retard en cas de dépassement du délai.
Enfin, notez que dans le cadre de VEFA, les contrats imposent, comme indiqué ci-dessus, un délai de livraison, la livraison coïncidant en pratique avec l’achèvement. L’achèvement n’équivaut cependant pas à la finition parfaite de l’immeuble.
En effet, suivant l’article 1601-6 du Code civil, l’immeuble est réputé achevé « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus visés, impropres à leur destination ». En d’autres termes, un immeuble destiné exclusivement à l’habitation est considéré comme habitable et achevé lorsque les éléments d’équipement nécessaires à la vie sont installés, tels que les équipements sanitaires, le chauffage, les raccordements en eau, l’électricité, etc. En principe, la livraison ou remise des clés a lieu au moment où l’immeuble est achevé même si certaines finitions et réfections restent à faire : le délai de construction se termine alors à ce moment.
Par contre, en règle générale, sauf clause spéciale, la réception des travaux n’implique pas la reconnaissance par le maître d’ouvrage du respect du délai de construction par l’entrepreneur ni a fortiori une renonciation à se prévaloir d’une clause pénale en cas de dépassement de ce délai. La réception n’exclut pas l’obligation de livrer dans les délais convenus.
Les retards de construction dans les contrats d’entreprise :
Dans le cadre de contrats d’entreprise, l’insertion d’une clause relative au délai d’exécution n’est pas obligatoire. Les parties restent libres d’insérer une date à laquelle les travaux doivent être terminés. En présence d’un délai fixe, l’obligation de l’entreprise est de résultat. Dès lors, l’entrepreneur ne pourra s’exonérer de son obligation qu’en prouvant un cas de force majeure ou une faute imprévisible et inévitable d’un tiers ou de la victime qui l’a empêché de finir les travaux dans les délais convenus initialement. En l’absence de toute stipulation relative au délai, les travaux doivent être finis dans un délai raisonnable eu égard à la nature et aux circonstances. Cette dernière reste cependant à l’appréciation souveraine du juge qui pourra le cas échéant avoir recours à un expert assermenté3 afin d’établir le retard excessif.
La plupart des contrats d’entreprise, et particulièrement ceux qui portent sur des travaux importants comme la construction complète d’une maison, contiennent, lorsqu’un délai d’exécution précis est indiqué, une clause relative aux causes de suspension légitime du délai, en d’autres mots, une clause qui mentionne les cas dans lesquels l’entrepreneur sera en droit de prolonger le délai sans être sanctionné. Ceci étant, dans la pratique celle-ci est plus rare et moins détaillée que celle figurant dans un acte notarié relatif à une VEFA.
Si les contrats ne contiennent aucune clause, ou si la clause n’est pas suffisamment précise quant à l’appréciation de l’exonération et ses modalités afin que la responsabilité du professionnel soit écartée, il faudra faire référence au concept légal de la force majeure.
Quant aux dispositions relatives à l’indemnité de retard, puisqu’aucune indication d’un délai de livraison n’est obligatoire, en cas d’absence de délai d’exécution convenu en amont, le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le client, devra mettre le constructeur en demeure de réaliser, sinon de finir les travaux en souffrance dans un délai raisonnable eu égard à la nature et aux circonstances. La lettre de mise en demeure aura pour finalité de permettre de solliciter à l’encontre de l’entrepreneur l’octroi de dommages et intérêts.
En présence d’un délai convenu en amont, le constructeur devra terminer les travaux pour l’époque convenue. Selon le Code civil, aucune sommation n’est nécessaire afin que le débiteur du délai soit mis en demeure de remplir ses engagements : le débiteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour4.
La jurisprudence s’est cependant déjà prononcée à l’occasion en précisant qu’une mise en demeure est exigée en tout état de cause5, raison pour laquelle nous vous conseillons, même en présence d’un délai de livraison au contrat, de mettre en demeure le professionnel de respecter les délais contractuellement prévus et d’achever les travaux dans un délai raisonnable.
Ainsi, l’ULC vous recommande de prendre les précautions suivantes :
Lorsque vous signez un contrat d’entreprise ou un acte notarié relatif à une vente :
- Assurez-vous que les clauses de l’acte relatives à la date d’achèvement soient claires et précises. En d’autres mots, veillez à ce que la date soit énoncée dans des termes clairs et que les modalités d’exonération du professionnel soient les plus exhaustives possible en envisageant tous les scénarios.
- Il y a lieu de distinguer entre jour ouvrable et non dans le cadre du calcul du délai d’achèvement. Nous vous conseillons de demander au professionnel si le samedi est un jour ouvrable pour l’entreprise. De même généralement les jours de congés collectifs sont pris en compte dans le calcul et il peut varier selon le domaine d’activité des différents intervenants.
- Vérifiez également si la clause d’exonération de la responsabilité du professionnel prend en compte les intempéries (neige, pluie, canicule, ou autres événements météorologiques imprévisibles). Généralement, la preuve peut être rapportée par un bilan météorologique6 émis par Météolux. Une attestation de mise au chômage technique du personnel de l’entreprise pour cause d’intempérie peut s’avérer également pertinente
En cours de construction :
- Ne payez que les tranches afférentes aux travaux déjà réalisés et non pas aux travaux en cours de réalisation.
- En cas d’impossibilité d’achever la construction, voire en cas de procédure de faillite du constructeur, ne paniquez pas et faites jouer la garantie d’achèvement dans le cadre de la vente en future état d’achèvement.
- En cas de léger retard, même en absence de confinement ou mesure de fermeture générale des chantiers, soyez compréhensifs et rapprochez-vous de votre constructeur pour déterminer l’origine du problème et les suites de votre collaboration, afin que les chantiers puissent reprendre élan.
- En cas de suspension prolongée des travaux, en absence de confinement ou mesure de fermeture générale des chantiers, notez que certains contrats précisent que les pénalités ne seront dues que lorsqu’une première mise en demeure de l’acquéreur sera réceptionnée par le professionnel. En cas de doute ne prenez aucun risque et veillez à adresser une mise en demeure au professionnel de respecter les délais dans un délai de huitaine ou quinzaine par exemple, par lettre recommandée avec accusé de réception.
- A défaut d’indemnité conventionnelle, il est possible de chiffrer le préjudice réel de la façon suivante : (capital investi x 5 %) : 365 jours.
- Vous trouverez des lettres-type sur le non-respect des délais de livraison en matière de construction dans notre brochure « Comment défendre vos droits » consultable sur notre page internet7.
- Article 4 (1) du règlement grand-ducal du 18 mars 2020 (acte plus en vigueur)
- Article 1601-5 e) de la loi modifiée du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie en raison de vices de construction.
- http://www.chambre-expert.lu/index.php/profile view/userslist/Section%20B%C3%A2timent?limit=30&start=60Gra
- Article 1146 du Code civil.
- Article 1230 du Code civil : « Soit que l’obligation primitive contienne, soit qu’elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n’est encourue que lorsque celui qui s’est obligé soit à livrer, soit à faire, est en demeure. »
- https://www.meteolux.lu/fr/produits-et-services/bilans-climatologiques/
- https://www.ulc.lu/fr/publications/detail.asp?T=3&D=descr&ID=69