Depuis de nombreuses années, l’ULC est sollicitée par les consommateurs pour régler toute une série de problèmes auxquels ils sont confrontés dans le cadre de la construction ou de la rénovation de leur logement. Les dossiers sont nombreux, plusieurs centaines par an, avoisinant parfois le millier de dossiers !
Traditionnellement, les dossiers traités par le service contentieux de l’ULC concernent des non-conformités, modifications de plans, défauts, malfaçons, suspension de chantier pour intempéries, suppléments surfacturés, etc.
Mais depuis le début de la pandémie de Covid -19, les retards se sont généralisés, les demandes d’augmentations de prix et pénuries de matériaux multipliés, plongeant dans l’angoisse de nombreux consommateurs.
Il nous semble dès lors utile de compléter les informations, déjà nombreuses, que nous avons publiées en matière de construction (voir références diverses dans le présent article).
I. Pénuries de matériaux en 2021 : Quel impact pour les consommateurs?
La presse internationale en a parlé à plusieurs reprises en 2021 : L’Europe a connu une pénurie de divers matériaux, tels que le bois, le fer, les plastiques, les isolants, …, due aux arrêts de production causés par la pandémie, à la reprise des activités considérable aux Etats-Unis et en Chine, à leur emprise sur les marchés européens etc. Le retour à la normale se dessine en cette fin d’année pour certains matériaux, mais est annoncée seulement pour 2022 pour d’autres. En attendant, l’offre ne suivant plus la demande, certains prix flambent sur les marchés !
Les constructeurs peuvent-ils pour autant répercuter purement et simplement les augmentations des prix des matériaux sur les contrats déjà conclus avec leurs clients?
Sont-ils exempts de toute indemnité de retard si les travaux sont suspendus, faute de disposer des matériaux nécessaires ?
1) La flambée des prix
Il faut ici bien distinguer l’hypothèse dans laquelle un contrat a déjà été signé entre l’entreprise et le consommateur et celle où le contrat est seulement en cours de négociation au moment où une augmentation des prix survient.
Si un contrat a été signé, il y a encore lieu de distinguer s’il s’agit d’un contrat d’entreprise/de construction, d’un contrat de réservation ou d’un acte notarié de vente en état futur d’achèvement.
- Vous n’avez encore rien signé :
Si le contrat est en cours de négociation, qu’un devis a été présenté mais n’a pas encore été accepté, le professionnel est parfaitement en droit d’annuler son devis pour en proposer un nouveau, adapté aux prix entretemps en vigueur sur le marché.
L’entreprise veut vous imposer une clause d’adaptation des prix ? Il sera de plus en plus difficile de refuser l’insertion de toute clause d’adaptation. Veillez cependant, pour éviter toute polémique par la suite, à ce que la clause soit claire : Il ne faut pas que l’entreprise puisse augmenter ses prix à sa guise, pour les adapter soi-disant « aux prix du marché » : Mais alors, comment contrôler si l’augmentation des prix est justifiée ou non et est conforme à la clause d’adaptation ? Il s’agirait de vérifier dans quelle proportion les prix offerts par les propres fournisseurs de votre entreprise de construction ou « les prix du marché » ont augmenté entre le moment de la signature de votre contrat et le moment de la commande ferme par l’entreprise ! Ceci peut s’avérer impossible. Aussi, il nous semble que la seule manière d’éviter les abus, est de lier l’adaptation des prix à l’évolution d’un indice tel que l’indice des prix à la construction.
- Vous avez signé un devis pour acceptation ou signé un contrat de construction/rénovation :
Le contrat fait la loi entre les parties et aucune des parties ne peut décider unilatéralement de modifier un des éléments du contrat sans l’accord de l’autre…à moins que cela n’ait été prévu expressément dans le contrat lui-même.
Si aucune clause d’adaptation de prix ne figure dans le contrat, l’entreprise ne peut pas vous imposer une augmentation de prix.
Jusqu’à présent, les clauses d’adaptation de prix étaient relativement rares dans le domaine de la construction, à tout le moins dans les contrats conclus avec des consommateurs (pour les marchés publics par contre, ces clauses sont systématiquement insérées).
Comme indiqué ci-dessus, les clauses d’adaptation des prix rédigées de manière très vague, par référence à un « prix du marché » par exemple sont discutables au niveau de leur mise en œuvre : Quelles prestations doivent être impactées par quels prix ? Dans quelle mesure ? Si votre cocontractant entend faire application d’une telle clause, demandez- lui de vous apporter des précisions quant aux matériaux dont les prix ont augmenté et des justificatifs. Soyez cependant ouverts à la négociation afin de ne pas provoquer l’arrêt des travaux.
Les clauses indiciaires quant à elles sont moins sujettes à discussion. Il est utile cependant de préciser à partir de quelle variation de l’indice le prix sera adapté.
- Vous avez signé un contrat de réservation portant sur un immeuble à construire :
Il s’agit d’un type de contrat particulier, réglementé par l’article 1601-13 du Code civil. Il s’agit du contrat par lequel le promoteur vous réserve un appartement ou une maison à construire, s’il construit effectivement ledit appartement ou ladite maison par la suite. Le promoteur ne s’engage pas encore à construire l’immeuble en question mais vous promet que s’il le construit, il ne le vendra pas à quelqu’un d’autre. Ce type de contrat ne vous engage pas encore définitivement non plus : si vous vous retirez du contrat, vous risquez de perdre le montant déposé en garantie, le cas échéant, qui ne peut dépasser 2 % du prix de vente, à moins que votre retrait ne soit basé sur un des motifs suivants énoncés à l’article 1601-13 du Code civil :
- si le contrat définitif n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ou
- si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire, notamment si le prix de vente excède de plus de cinq pour cent le prix prévisionnel, si l’un des éléments d’équipements prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé, si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à dix pour cent.
Ainsi, si le promoteur entend augmenter le prix de plus de 5 %, vous pouvez vous retirer du contrat même si vous avez effectué un dépôt de garantie, sans perdre celui-ci. A l’inverse, si l’augmentation de prix n’atteint pas 5 %, et que vous avez effectué un dépôt en garantie, vous pourrez vous retirer du projet mais vous ne pourrez pas réclamer le remboursement du montant déposé en garantie.
- Qu’en est-il si vous n’avez versé aucun dépôt de garantie et que l’augmentation de prix annoncée par le promoteur est inférieure à 5 % ? A priori, vous ne pourrez pas forcer le promoteur à poursuivre le projet au prix initialement convenu car il découle à notre avis du prédit article 1601-13 que le promoteur peut légitimement augmenter son prix jusqu’à 5 % entre le moment de la signature du contrat de réservation et celle de l’acte de vente en état futur d’achèvement, sans que le projet ne soit considéré comme revu de façon « anormale » ou « illégitime ». Par contre, nous sommes d’avis qu’aucune indemnité ne pourra vous être réclamée, la seule sanction permise par le code civil étant la perte d’un dépôt de garantie.
Le promoteur pourrait-il, alternativement, remplacer les équipements prévus dans le contrat de réservation, par des équipements de moindre valeur, tout en maintenant le prix initial ?
Nous comprenons que la réduction de valeur évoquée par l’article 1601-13 du code civil est une perte de valeur de la qualité des ouvrages suivie par une réduction de prix à due concurrence, laquelle doit atteindre 10 % pour justifier un retrait de l’acquéreur avec remboursement à ce dernier du dépôt de garantie versé. Imaginons par exemple que le promoteur vous avait proposé un projet haut de gamme avec des matériaux naturels de qualité nettement supérieure à la moyenne. Se rendant compte qu’il ne parvient pas à trouver des acquéreurs pour l’ensemble de son projet, il décide de réduire le prix des appartements à construire, tout en remplaçant les matériaux initialement prévus par des matériaux moins chers, de façon à pourvoir son prix de 12 % par exemple. Le projet ne vous plait plus car il est nettement moins luxueux que ce que vous recherchiez : vous pouvez dans ce cas vous retirer et réclamer le remboursement du montant de garantie que vous avez versé, le cas échéant.
Par contre, si le promoteur décide de remplacer les matériaux initialement prévus par des matériaux de moindre qualité tout en maintenant le prix, on ne tombe pas dans le cas de figure ci-dessus visé par l’article 1601-13 : dans ce cas nous estimons que votre retrait du projet serait parfaitement légitime également.
- Vous avez signé un acte notarié de vente en état futur d’achèvement :
Les contrats de vente en état futur d’achèvement peuvent contenir une clause d’adaptation des prix, mais selon l’article 1601-5 du code civil : « Ils doivent encore mentionner si le prix est ou non révisible et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision. »
Ici, le législateur a pensé à protéger les futurs acquéreurs contre des clauses d’adaptation de prix rédigées de façon abusives ou ambigües : les modalités de révision doivent être mentionnées. De fait, les clauses qui prévoient des modalités précises de révision sont les clauses indiciaires, liés à l’indice des prix de la construction, des prix à la consommation ou encore à l’échelle mobile des salaires.
A défaut d’une telle clause dans votre acte notarié de vente en état futur d’achèvement, le promoteur n’est pas en droit de vous réclamer une quelconque augmentation de prix.
Cependant, en fonction de la situation sur le marché, de vos moyens financiers, il peut s’avérer utile d’être ouvert à la négociation afin de ne pas provoquer l’arrêt des travaux.
2) Les chantiers à l’arrêt
Faute de matériaux, de nombreux chantiers ont été suspendus ces derniers mois. Une pénurie de matériaux constitue-t-elle un motif légitime de suspension du délai de construction ?
Dans l’absolu, la réponse est affirmative. Une pénurie de matériaux au niveau mondial ou même régional ne relève pas de la responsabilité de l’entreprise et peut s’avérer insurmontable.
Le lien de causalité entre la pénurie et le retard devra cependant être établi. Ainsi, par exemple, une entreprise ne pourrait invoquer, pour justifier un retard de construction, une pénurie de bois qui ne serait survenue qu’après réalisation de la charpente et du gros-œuvre complet, si plus aucun élément en bois ne devait encore être utilisé dans la construction à ce moment.
Pour revêtir les caractéristiques de la force majeure, un événement doit non seulement être extérieur à la personne qui l’invoque, irrésistible mais aussi imprévisible. Même en ayant connaissance du phénomène actuel, difficile de savoir comment anticiper au mieux une éventuelle pénurie dans le futur !
En cas de litige devant les tribunaux, il est fort probable que les pénuries seront retenues comme des cause légitimes de suspension des délais de construction.
L’ULC recommande à chacune des parties de faire preuve de mesure et de compréhension !
Pour le surplus, nous vous renvoyons à notre article « Les répercussions de la force majeure sur la date d’achèvement dans le cadre de contrats de construction » paru dans notre magazine de Konsument du mois de février 2021.
II. Les problèmes traditionnels ont-ils disparu avec la pandémie ?
Malheureusement non !
Heureusement, grâce à certaines astuces, il est possible d’en éviter certains ou d’en atténuer d’autres.
1) Témoignage d’un de nos membres :
Un de nos membres vient justement en effet de nous faire part de son témoignage. Notons que notre membre a géré lui-même l’ensemble des problèmes auxquels il était confronté en cours de chantier, sans faire appel à l’ULC. Notre membre, qui désire rester anonyme, désire cependant partager avec l’ensemble des consommateurs les conseils qu’il retire de son expérience, afin que celle-ci puisse être utile à d’autres.
Ce témoignage est partiellement représentatif des problèmes traditionnellement soumis à l’ULC et traités par notre service contentieux.
Comme un consommateur averti en vaut deux et que les bons conseils méritent toujours d’être partagés, voici donc le témoignage et les conseils de notre membre, que nous allons commenter. (voir cadre vert)
TEMOIGNAGE ET CONSEILS de Monsieur X,habitant Mamer, membre de l’ULC : « Conseils pour la construction de maisons clés en main L’architecte doit consulter la municipalité dès le début de la phase de planification préliminaire. Les règlements de construction sont formulés de manière compliquée et les municipalités en ont souvent une interprétation plutôt personnelle. Veillez à inclure dans le contrat les prix des demandes spéciales, par exemple des prises de courant supplémentaires, des sources de lumière, des raccordements d’eau, etc. Ainsi, vous aurez moins de surprises plus tard, au moment de la facture finale, lorsque les artisans ne seront pas libres de décider des prix. Demandez le nom des artisans et vérifiez leur adresse. Dans notre cas, de nombreuses entreprises avaient une adresse/succursale au Luxembourg, mais les artisans venaient tous de la région frontalière, avec parfois de longs trajets. Ces longs trajets s’avèrent particulièrement coûteux en termes de demandes spéciales, de réparations et d’entretien. Exemple : Le plombier fait le voyage de Bitburg avec 2 employés, un voyage aller-retour de 2 heures, soit 4 heures avant un quelconque travail. Le système classique de chauffage au mazout a disparu, on utilise aujourd’hui des pompes à chaleur, écologiques mais techniquement compliquées. Demandez la marque et les entreprises qui peuvent assurer l’entretien ultérieur. Dans notre cas, un système ultramoderne a été installé, mais personne au Luxembourg n’en connaît la marque et aucune entreprise locale ne peut donc en assurer la maintenance. Cela nous ramène aux frais de voyage élevés. Les ajustements de l’indice font augmenter les coûts de construction. Ce que je ne comprends pas, en revanche, c’est le fait que ce matériau devienne également plus cher. Le promoteur a déjà négocié les prix avec ses fournisseurs lors de la conclusion du contrat, la baignoire déjà commandée ne devient pas plus chère en raison d’une augmentation de l’indice d’achat, mais elle le devient pour le client. Les paiements anticipés sont fixés dans le contrat La plupart des clients sont pressés par le temps et ont hâte d’emménager dans leur nouvelle maison. Cela signifie donc aussi que, très souvent, ils emménagent dans une maison qui n’est pas encore entièrement terminée. Dans notre cas, le promoteur a exigé le paiement de la dernière tranche lors de la remise des clés, alors que tout n’était pas terminé. En plus de la garantie habituelle de 2 ans, le promoteur doit donner une garantie de 10 ans contre les dommages structurels, également appelée garantie décennale. Si le promoteur ou l’entreprise de construction disparaît pendant cette période, le client n’a plus de personne de contact et se retrouve avec les coûts. Les clients doivent donc envisager de souscrire une Assurance Décennale à leurs frais. En cas de sinistre, l’assurance prend effet même si le promoteur n’existe plus ou est insolvable. Cette assurance coûte environ 1 % du montant de la construction, mais présente l’avantage supplémentaire que la construction est supervisée par des experts de la compagnie d’assurance concernée. Dans notre cas, cela s’est avéré être une bonne décision. » |
2) Commentaires et informations complémentaires de la part de l’ULC :
(1) La phase préliminaire avec l’architecte :
Il est vrai que les règlements d’urbanisme peuvent parfois paraitre ambigus. Il est dès lors important, comme le suggère notre membre, que l’architecte consulte le service compétent de l’administration communale dès la phase préliminaire, sur la faisabilité du projet envisagé.
Pour plus d’informations sur la mission de l’architecte, nous vous invitons à lire ou à relire notre article « Le contrat d’architecte », paru dans de Konsument des mois de mars et avril 2018.
(2) Les commandes supplémentaires ou d’équipement ou matériaux différents
Les équipements prévus au cahier des charges sont des équipements « de base », mais vous avez la possibilité de commander des équipements supplémentaires (comme des prises électriques, points lumineux par exemple) ou d’opter pour d’autres équipements de votre choix (carrelage, parquet, sanitaires, …), moyennant suppléments : oui, mais comment seront-ils calculés ?
Contrairement à ce que certains consommateurs pensent, le prix de vente du fournisseur ne sera pas nécessairement le prix qui vous sera facturé par votre promoteur. Le promoteur vous réclamera généralement un prix supérieur, englobant une commission, d’une part pour couvrir ses frais administratifs de gestion de la commande, d’autre part parce qu’il prend une responsabilité sur le matériel, en assumant les garanties vis-à-vis de vous, et enfin pour en retirer un certain bénéfice. Reste à savoir à combien s’élèvera cette « commission » :
Pour éviter toute mauvaise surprise, mieux vaut :
- Quant aux équipements identiques supplémentaires : Faire mentionner le prix dans votre cahier des charges.
- Quant aux équipements différents de ceux prévus dans le cahier des charges :
- Vérifiez auprès de quel fournisseur vous avez le droit de choisir vos équipements
- Vérifiez si une moins-value sera bien appliquée si vous optez pour un équipement de moindre valeur ou si vous renoncez à un équipement : la moins-value n’est pas nécessairement égale à la différence de prix affichée chez le fournisseur entre l’équipement prévu et l’équipement choisi, ni au prix total de l’équipement si vous décidez de ne pas le prendre.
- Demandez le prix des équipements et matériaux que vous voulez choisir, avant signature du contrat, ou à défaut, demandez comment les prix seront adaptés en cas de changement de matériaux/équipements après signature du contrat. Veillez à faire préciser le mode d’adaptation des prix dans votre contrat.
(3) L’identité des sous-traitants
Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, le vendeur ou promoteur, se charge d’élaborer votre projet et de coordonner sa réalisation. C’est le vendeur ou promoteur qui choisit les différents corps de métiers et conclut les contrats de sous-traitance nécessaires. Pas toujours facile de connaitre à l’avance l’identité des différents sous-traitants. Pas toujours facile non plus de négocier le recours à un sous-traitant différent de celui choisi par le promoteur.
Il faut garder à l’esprit que le prix total qui vous a été présenté tient compte des prix pratiqués par les sous-traitants à l’égard du promoteur et de la marge bénéficiaire de ce dernier.
(4) Les adaptations indiciaires
Le contrat de vente en futur état d’achèvement peut prévoir que le prix sera révisable mais doit alors préciser les modalités d’adaptations du prix.
Pour le surplus, nous vous renvoyons ci-dessus au point I.
(5) L’achèvement et la réception
- La plupart des promoteurs exigent le paiement de la dernière tranche alors que le logement est certes « achevé » au sens particulier du code civil, mais n’est pas encore complètement terminé et conforme au cahier des charges : s’il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement, ceci est contraire à l’article 1601-9 du code civil, qui prévoit que la dernière tranche de 5 % peut être consignée si l’immeuble n’est pas conforme au contrat. Pour en savoir plus, nous vous renvoyons à notre article « Construction clé en main : Un rapport de force déséquilibré entre promoteur et consommateur ? »
(6) La faillite de l’entreprise pendant la période de garantie
Concernant la garantie biennale et décennale à charge des promoteurs, constructeurs et architectes, nous vous conseillons vivement de consulter nos brochures qui expliquent en détails le champ d’application respectif de ces garanties
- Brochure « Le droit de la construction »
- Brochure « Devenir propriétaire - quelques conseils pratiques »
- Brochure « Acquisition ou construction d’un nouveau logement : mises en garde et conseils importants »
Le cas plus particulier de la faillite de l’entreprise en cours de garantie pose effectivement problème. Il est vrai que l’assurance garantie décennale n’est pas obligatoire au grand-duché de Luxembourg. Par conséquent, une fois l’entreprise déclarée en faillite, faute d’une telle assurance, plus aucune entité n’est tenue de prendre en charge les vices et malfaçons qui apparaitraient avant expiration de l’une ou l’autre des prédites garanties. L’opportunité de rendre une telle assurance obligatoire fait débat, dans la mesure où une telle assurance impacterait encore le coût de la construction.
Si une telle assurance n’est pas obligatoire, elle existe cependant bien sur le marché luxembourgeois, et la décision d’y souscrire ou non appartient à l’acquéreur : Au vu des montants en jeu au niveau de la construction, intégrer le coût d’une assurance garantie décennale dans son projet de construction nous semble particulièrement utile.